投資法人みらい（3476）～投資主総会の案内が届きました～
投資法人みらい（3476）から投資主総会の案内が届きましたので紹介していきます。
なお、リートなどの投資法人は「株主」ではなく「投資主」と呼ぶようです。
事業内容
投資法人みらいは、オフィスや商業施設、ホテルなどを中心とした総合型リートです。
総合型リートとは、様々なアセットタイプの不動産に投資するリートのことであり、ポートフォリオのバランスがとりやすいという特徴があります。
それとは逆に、特定のアセットタイプに集中投資するのは特化型リートと呼ばれます。コロナ禍で特に甚大なダメージを受けているのが、ホテルの特化型リートです。
つまり、総合型リートは様々なアセットタイプの不動産に投資していることから、特化型リートに比べて安定した運用を期待することができます。
では、投資法人みらいのポートフォリオを見ていきましょう。
東京23区や大阪圏などの大都市の不動産が多いですが、地方都市の中心部の不動産にも投資しています。
オフィスや商業施設、ホテルといった不動産がバランスよく日本各地に配置されている印象を受けます。
投資対象の不動産をざっと見ていたら、スーパーホテルさいたま・大宮を見つけました。数年前に大宮に用事があった際に宿泊したことがあるホテルです。
まさか投資主の1人として当ホテルに投資をすることになるとは、その時は全く想像していませんでした。こういった不思議な縁もあるようです。
アセットタイプ別比率とエリア別比率をより詳細に紹介します。
まずは、アセットタイプ別比率です。
総合型リートといえど、オフィスの割合が50％を超えています。それに商業施設とホテルを加えると全体の90％を占めます。
次に、エリア別比率です。
東京圏が60％を占めています。そして、大阪圏と名古屋圏を含めた三大都市圏で90％弱を占めています。
地方都市にも投資対象の不動産がそれなりにありますが、取得価格ベースでの比率を算出しているため全体に占める割合は10％強に留まっています。
当期分配金：1,247円（年間分配金：2,676円）+投資主優待
当期の分配金は1,247円でした。年間分配金は2,676円と前年度（第7期と第8期）から減配しています。
減配の主な理由は、新型コロナによる緊急事態宣言等の影響です。特にホテルは旅行やビジネスの利用が減少し、厳しい運用状況でした。
次期以降の分配金は1260円が予想されており、第10期とほぼ同額です。新型コロナの収束が見えない状況では、現在の分配金以上を期待することはできません。
ちなみに、株主優待ならぬ投資主優待があります。コンフォートホテルやホテルウィングインターナショナルなどに優待料金で宿泊することができます。
しかし、今のようにホテル価格が軒並み下落している状況下では、優待料金がさほど安く感じません。むしろ日によっては楽天トラベルなどで予約したほうが安くなる場合もありそうです。
そういったこともあり、この投資主優待が本領を発揮するのはコロナが収まってホテルが通常の価格に戻ってからということになりそうです。
配当利回り：7.0％ 評価益：+17,800円
2020年度（第9期と第10期）の配当利回りは、7.0％でした。
1株（口）の価格が安いことから、投資初心者には購入しやすいリートといえます。
昨年の12月に38,000円で購入しています。現在は55,800円まで株価が上昇したことから、評価益も+17,800円と含み益が出ています。
それでは直近2年チャートを見ていきましょう。
コロナショックでは、60,000円から30,000円まで一気に暴落しました。これがリートの怖い部分です。
配当利回りが高いというメリットはあるのですが、暴落耐性がほとんどありません。リートの中でもバランスの取れている総合リートでこのありさまなので、ホテルの特化型リートはもっと悲惨な状況になっています。
2021年に入ってから急激に価格も持ち直しており、コロナショック前の水準まであと少しというところまで回復してきました。
東証RIET指数との比較がありましたので、こちらも簡単に紹介します。
東証REIT指数とは、東証に上場しているリート全銘柄を対象とした時価総額加重平均型の指数のことです。つまり、日本のリートの平均とみなすことができます。
コロナショック前の価格推移を見ていくと、投資法人みらいが東証REIT指数をアウトパフォームしており、リートの平均以上のパフォーマンスを発揮しているといえます。
その後、コロナショックでは同じように暴落して似たような価格推移をたどっています。
そういったことから、リートの市況が良いときは平均を上回るパフォーマンスを発揮するが、市況が悪いときは平均と同程度のパフォーマンスになると予想することができます。
今後の方針
投資法人みらいは、価格が安いタイミングで投資することができたのでこのまま保有します。
1株しか保有していないので分配金は大した金額になりませんが、投資主優待を利用してみたい気持ちがあります。
リートは、株とは異なる魅力があります。もし気になった人は、投資を検討してみてください。
